Codul Urbanismului 2026: Ce Se Schimbă de la 25 August

Codul are peste 580 de articole și 8 anexe și acoperă tot lanțul, de la planificarea teritorială până la recepția construcției. Ghidul de față selectează ce contează practic pentru cineva care are un teren, vrea să cumpere unul sau pregătește un proiect.

De când se aplică și ce se abrogă

Codul intră în vigoare la 15 zile de la publicare, adică 25 august 2026, și precizează expres că aplicarea lui nu e condiționată de adoptarea normelor secundare. Nu există, deci, o perioadă de grație în care se mai aplică vechea legislație.

La aceeași dată se abrogă:

• Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul — integral;
• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții — integral;
• Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții — art. 1–9, 11–40 și 42–44;
• Ordinul nr. 233/2016 (normele Legii 350/2001), cu excepția anexelor 4, 5 și 6;
• Ordinul nr. 839/2009 (normele Legii 50/1991).

Regulamentul General de Urbanism (HG nr. 525/1996) nu figurează în lista de abrogări exprese și rămâne aplicabil în măsura în care nu contravine Codului; Codul îl menține ca „sistem de norme tehnice, juridice și economice" care stă la baza planurilor urbanistice generale, urmând să fie actualizat. Trimiterile din alte legi la textele abrogate se consideră făcute la Cod.

Certificatul de urbanism: cinci tipuri în loc de unul

Cea mai vizibilă schimbare pentru un proprietar obișnuit. Certificatul de urbanism nu mai e un act unic, ci se clasifică după scop în cinci categorii: pentru informare, pentru operațiuni cadastrale, pentru construire/desființare de clădiri și amenajări, pentru construire/desființare de lucrări inginerești și pentru construcții cu caracter special. Un certificat poate fi emis pentru mai multe scopuri simultan și pentru mai multe imobile.

• Termene diferențiate — 5 zile lucrătoare pentru CU de informare acolo unde primăria are sistem informatic funcțional (10 până atunci), 10 zile lucrătoare pentru operațiuni cadastrale, 15 zile lucrătoare pentru construire/desființare.
• Emitere automată — CU pentru informare se generează automat, cu sigiliu electronic, unde există sistem informatic.
• Valabilitate variabilă — emitentul stabilește un termen între 12 și 36 de luni, după scop, complexitatea investiției și stabilitatea reglementărilor din zonă. Pentru investiții publice, până la 60 de luni.
• O singură prelungire, de maximum 24 de luni, cerută cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare. După ea se emite obligatoriu un certificat nou.
• CU obligatoriu pentru dezlipiri și alipiri — operațiunile cadastrale efectuate fără certificat, sau cu nerespectarea condițiilor din el, sunt lovite de nulitate absolută. Iar când operațiunea e de fapt o parcelare — trei sau mai multe loturi în vederea construirii — primăria emite certificatul cu obligația de a elabora un PUZ.
• Avize grupate — certificatul separă avizele necesare autorizării de cele necesare aprobării unui PUZ și arată care se obțin prin Comisia de acord unic și care direct.

Un CU pentru construire emis fără elementele de conținut prevăzute de lege e lovit de nulitate, constatată de instanța de contencios administrativ.

Autorizația de construire: valabilitate de 3 ani

Sub Legea 50/1991, autorizația trebuia pusă în operă într-un interval scurt, cu prelungiri repetate. Codul o face valabilă 3 ani de la emitere, iar după începerea lucrărilor — notificată autorității emitente și I.S.C. — valabilitatea se extinde pe toată durata de execuție prevăzută în autorizație. Dacă nu anunți începerea lucrărilor, durata se calculează de la data emiterii.

• Termen de emitere: maximum 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete.
• Regim de urgență: la cererea beneficiarului, până la 7 zile lucrătoare, cu taxă specială.
• Suspendare: o singură dată, pentru cel mult 12 luni; o întrerupere a execuției mai mare de 24 de luni duce la pierderea valabilității.
• Prelungirea duratei de execuție: o singură dată, maximum 12 luni, cu o taxă de 30% din cea inițială, cerută cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare.
• Transferul se face de drept: la schimbarea proprietarului, noul titular preia automat drepturile și obligațiile din autorizație — sau din certificat și avizele obținute, dacă schimbarea are loc înainte de emiterea autorizației.

Avizele obținute își păstrează valabilitatea până la recepția la terminarea lucrărilor, cât timp nu se schimbă condițiile care au stat la baza emiterii lor.

PUD-ul devine „proiect urbanistic de detaliu" — și capătă putere de derogare

Aici e schimbarea cu cel mai mare impact practic. PUD-ul nu mai e un plan, ci un proiect urbanistic de detaliu, elaborat ca studiu de specialitate în interiorul procedurii de autorizare, în cel puțin două variante preliminare, de specialiști atestați RUR. Și, spre deosebire de regimul anterior, poate modifica reglementări aprobate prin documentații de rang superior, în limite stricte:

• POT și/sau CUT mărite cu cel mult 20% față de parametrii maximi admiși, o singură dată — dar numai pentru acoperirea calcanelor vizibile, alinierea la cornișele existente pe parcelele adiacente, accente pe parcele de colț, capete de perspectivă sau fronturi de străzi de categoria I și II;
• înălțimea maximă admisă în metri și/sau regimul de înălțime, în aceleași situații sau pentru echipamente de energie alternativă și creșterea performanței energetice. Aici Codul nu fixează un plafon exprimat în număr de niveluri: majorarea e limitată de situația care o justifică. Plafonul explicit de un nivel în plus apare separat, doar pentru clădirile publice noi sau extinderea celor existente — caz în care se aplică împreună cu cei 20% și cu excluderea expresă a zonelor protejate;
• amplasarea clădirilor față de aliniament și de limitele laterale și posterioare, când condițiile minime de construibilitate nu sunt îndeplinite;
• regimul de construire (izolat, cuplat, înșiruit), în afara zonelor protejate;
• o singură parcelare în maximum 12 loturi pentru locuințe individuale, cu condiția ca loturile rezultate să aibă acces la un drum existent sau reglementat.

PUD-ul se poate iniția și când parcela ratează condițiile minime de suprafață sau front stradal cu o abatere de sub 10%, ori când geometria terenului e neregulată. Se aprobă prin dispoziție a primarului — nu prin hotărâre de consiliu local — în maximum 15 zile calendaristice de la avizul arhitectului-șef, care la rândul lui se emite în cel mult 15 zile de la depunerea documentației complete. Odată aprobat, PUD-ul devine parte integrantă din PUG sau PUZ.

Pe scurt: o parte dintre situațiile care înainte cereau un PUZ de câteva zeci de mii de lei și peste un an de procedură se pot rezolva acum printr-un PUD, în interiorul autorizării. Nu e o liberalizare — lista de situații e închisă și limitativă — dar schimbă calculul de fezabilitate pentru multe parcele.

O nuanță des citată greșit: Codul nu scoate în bloc zonele protejate din derogările prin PUD. Excluderea expresă vizează doar derogarea pentru clădiri publice și schimbarea regimului de construire. Pentru restul situațiilor, în zonele construite protejate și în zonele de protecție a monumentelor filtrul real rămâne avizul obligatoriu al Ministerului Culturii, emis pentru construcții noi pe baza unei documentații care demonstrează impactul vizual asupra monumentelor. Vezi și comparația PUG / PUZ / PUD.

PUZ: avizul de inițiere și plafonul de 20%

PUZ-ul rămâne instrumentul pentru modificări de anvergură, dar procedura se ordonează. Când un privat vrea să modifice reglementările în vigoare, trebuie obținut în prealabil un aviz de inițiere, pe baza unui studiu de oportunitate elaborat de specialiști cu drept de semnătură. Modificările de indicatori prin PUZ sunt plafonate la o creștere de maximum 20% față de valoarea inițială, o singură dată — iar în zonele protejate, la maximum 10%, cu condiția să nu se schimbe caracterul zonei.

PUZ devine obligatoriu pentru introducerea terenurilor în intravilan, pentru parcelări în trei sau mai multe loturi (cu excepția parcelării de până în 12 loturi prin PUD) și pentru reconfigurarea parcelarului. Extinderea intravilanului e condiționată explicit de capacitatea tehnică și financiară a primăriei de a asigura infrastructura publică aferentă.

POT și CUT: se schimbă ce se numără

Schimbarea cea mai ușor de ratat, pentru că nu ține de proceduri, ci de aritmetică. Codul redefinește în anexa nr. 1 cum se calculează POT și CUT:

• POT nu mai înseamnă doar amprenta la sol. I se adaugă proiecția pe sol a elementelor care depășesc amprenta — expres etajele în consolă și balcoanele. Un proiect cu balcoane generoase consumă acum mai mult POT decât sub regula veche.
• CUT primește o listă de 14 deduceri, printre care parcajele de la subsol și demisol cu tot cu rampe, spațiile sub 1,80 m înălțime liberă, podurile neamenajabile, curțile interioare și — aici e asimetria — balcoanele exterioare și logiile deschise. Același balcon intră în POT și se scade din CUT.
• Valorile de CUT peste 4 se pot stabili numai prin PUG.

Două precizări ale Ministerului Dezvoltării, din clarificările publicate la 22 septembrie 2026. Prima: noua definiție a POT nu se aplică PUG-urilor, PUZ-urilor și regulamentelor aprobate înainte de 25 august 2026, pentru care valoarea POT a fost stabilită după definiția de la data aprobării. A doua: lista de suprafețe din definiția POT, care în textul publicat vine după cuvântul „inclusiv", enumeră de fapt ce se exclude din calcul. Ministerul o numește eroare materială, aflată în rectificare. Clarificările nu sunt act normativ, dar sunt poziția scrisă a ministerului care a inițiat Codul.

Tot aici se închid două portițe. Dacă pe teren rămâne o construcție existentă, indicatorii se calculează adunând ce e deja construit la ce propui. Iar dacă lotul a fost dezlipit dintr-un teren deja construit, indicatorii se raportează la terenul inițial în ansamblu — dezmembrarea nu resetează nimic. Pentru cine cumpără, asta e o verificare nouă și obligatorie: din ce parcelă provine lotul și cât s-a construit pe restul ei.

Avizare integrată și Comisia de acord unic

Codul înlocuiește vânătoarea de avize individuale cu două structuri: comisiile de avizare integrată (una națională, una la nivelul fiecărui județ / zonă metropolitană / municipiu) pentru documentațiile de urbanism, și Comisia de acord unic (art. 305), obligatorie la nivel de județ, municipiu și sector, pentru avizele necesare autorizării.

Documentațiile se avizează exclusiv pe bază de avize integrate, iar condiționarea unui aviz de obținerea altuia este interzisă expres.

Procedura simplificată de notificare

Pentru o listă limitată de lucrări se poate construi pe bază de notificare, fără autorizație de construire — dar numai în intravilanul din mediul rural, în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor, cu respectarea regulamentului local:

• anexe exterioare locuinței (garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine, grupuri sanitare) care nu depășesc cumulat 50 mp, inclusiv cele sub 20 mp construite cu fundație — cu excepția localităților rurale aflate în zone metropolitane, unde regimul nu se aplică;
• o singură locuință unifamilială parter / demisol și parter, fără subsol, de maximum 150 mp desfășurați. Condiție esențială, adesea omisă: numai pe baza unui proiect-tip pus la dispoziție de autorități sau a unui proiect individual întocmit de arhitect cu drept de semnătură și ingineri de structuri și instalații, cu respectarea Ghidului de arhitectură pentru mediul rural și avizat de arhitectul-șef al județului.

Taxa e jumătate din cea a unei autorizații, iar recepția la terminarea lucrărilor rămâne obligatorie. „Fără autorizație" nu înseamnă fără proiect și fără specialiști. Lista completă, inclusiv lucrările care se pot face prin notificare și la oraș, e în ghidul dedicat: construcții fără autorizație în 2026.

Când treci efectiv la construit

Codul nu se oprește la autorizare. Câteva reguli din partea de execuție schimbă lucruri practice pentru cine își construiește casa:

• Acordul vecinilor, limitat și cu ieșire din blocaj. Nu mai e cerut la orice construcție: doar când lucrările impun măsuri de punere în siguranță a construcțiilor existente, identificate prin expertiză tehnică. Se dă în formă autentică, la notar. Vecinul poate refuza doar justificat — adică atunci când lucrarea e contrară legii sau îi afectează imobilul fără soluții de remediere. Refuzul nejustificat se constată în instanța de contencios administrativ, iar hotărârea ține loc de acord. Vecinii sunt obligați să permită accesul experților tehnici pentru evaluarea clădirilor lor.
• Regia proprie, restrânsă drastic. „În regie proprie" se mai pot realiza doar locuințe parter în mediul rural, garaje, terase și anexe gospodărești parter. Orice altă categorie de clădire trebuie executată de antreprenori, indiferent de clasa de consecințe.
• Asigurări obligatorii. Beneficiar, dezvoltator, proiectant, expert, verificator de proiecte, responsabil tehnic, diriginte de șantier și antreprenori încheie asigurări. Excepție: beneficiarul care e și utilizatorul final al unei locuințe individuale — o singură dată, pentru o singură locuință.
• Autorizația de modificare. Dacă se schimbă tema pe parcurs, nu mai reiei tot: ceri o autorizație de modificare, în termenul de valabilitate al celei inițiale, și nu se percepe o nouă taxă de autorizare. Funcționează doar dacă modificările se încadrează în avizele și în reglementările urbanistice existente; altfel, procedura se reia. Pentru schimbări tehnice locale e suficientă o dispoziție de șantier.

Garanțiile sunt acum stabilite prin lege, ca durate minime, în funcție de clasa de consecințe: 1 an pentru CC1, 3 ani pentru CC2, 5 ani pentru CC3 și CC4, 2 ani pentru plantări. O casă obișnuită intră de regulă în CC1 sau CC2. Dacă în contract nu scrie nimic despre garanție, se aplică automat durata minimă din lege. Termenul curge de la semnarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Iar pentru viciile de structură, garanția se acordă pe toată durata de existență a construcției.

Recepția are două etape — la terminarea lucrărilor și finală, la expirarea garanției — iar la prima dirigintele de șantier îți predă cartea tehnică a construcției și manualul de mentenanță. La vânzare, cartea tehnică se predă noului proprietar.

PUG-urile vechi: termen de 3 ani

Autoritățile locale trebuie să aprobe actualizarea PUG-urilor mai vechi de 7 ani în termen de 3 ani de la intrarea în vigoare a Codului, deci până în august 2029. Sancțiunea pentru primăriile care nu o fac e interdicția de a solicita sau primi fonduri rambursabile ori nerambursabile.

Vestea bună pentru proprietari: PUG-urile aflate în vigoare, inclusiv cele deja prelungite, își mențin valabilitatea de drept până la aprobarea actualizării, fără să mai fie nevoie de noi hotărâri de prelungire. Prelungirea nu e însă nelimitată: Codul o plafonează expres la același termen de 3 ani, deci cel târziu august 2029. Situația „PUG expirat, primăria nu mai eliberează nimic" ar trebui, teoretic, să dispară până atunci — detalii în ghidul despre terenurile fără reglementare clară.

Taxa locală de echipare a teritoriului

Art. 63 alin. (3) prevede că, prin Codul fiscal, se vor stabili taxe locale de echipare a teritoriului pentru zonele reglementate de PUZ-uri care trec terenuri din extravilan în intravilan, schimbă funcțiunea sau majorează indicatorii. Acea modificare a Legii nr. 227/2015 nu a intervenit încă.

Codul nu se oprește însă acolo. Art. 576 alin. (4) prevede că, începând cu data intrării în vigoare a Codului, consiliile locale, Consiliul General al Municipiului București și, după caz, consiliile județene pot institui taxa locală de echipare a teritoriului, destinată exclusiv finanțării lucrărilor de realizare, extindere, modernizare sau reabilitare a infrastructurii publice necesare dezvoltării urbane — de transport, tehnico-edilitare, educaționale, sociale, de sănătate, culturale, sportive și de mediu.

Cu alte cuvinte, taxa nu e o prevedere fără efect care așteaptă Codul fiscal: e o competență pe care fiecare consiliu o poate exercita din 25 august 2026, prin hotărâre proprie. Se verifică local, în hotărârile de consiliu privind taxele și impozitele locale — nu se presupune că nu există.

Primăriile pot, în plus, să negocieze contracte de urbanizare cu inițiatorii privați, pentru finanțarea din fonduri private a infrastructurii — peste minimul care revine oricum investitorului (apă, canalizare, energie electrică, căi de comunicație).

Ce se întâmplă cu procedurile începute înainte de 25 august 2026

• Data înregistrării cererii decide. Potrivit clarificărilor MDLPA din 22 septembrie 2026, cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv — certificate de urbanism, autorizații, avize de oportunitate, documentații aflate în avizare — se soluționează pe Legea nr. 50/1991, pe Legea nr. 350/2001 și pe formularele de atunci, cu trimitere la art. 582 din Cod. Cererile înregistrate de la 25 august 2026 se depun pe formularele noi, chiar dacă certificatul de urbanism a fost emis pe legea veche.
• Documentațiile de urbanism în curs de elaborare, avizare sau aprobare rămân supuse legii în vigoare la data inițierii. Pentru documentațiile inițiate de persoane private, ministerul consideră că data inițierii este data emiterii certificatului de urbanism. Pentru avizele neobținute încă, procedura poate fi continuată simplificat, prin comisia de avizare integrată, cu păstrarea avizelor deja obținute.
• Certificatele de urbanism emise anterior își păstrează valabilitatea, iar autorizațiile se emit în baza avizelor cerute prin ele.
• Dacă se schimbă autoritatea competentă să emită autorizația între emiterea CU și cererea de autorizare, noua autoritate emite autorizația în baza certificatului deja eliberat, aflat în valabilitate.
• Lucrările în execuție pot beneficia de recepții parțiale în condițiile Codului.
• Autoritățile emitente de avize au 120 de zile de la publicare pentru a-și actualiza procedurile, și termen până la 31 decembrie 2026 pentru regulamentele proprii.

Ce înseamnă asta pentru terenul tău

În perioada de tranziție, două lucruri contează cel mai mult. Primul: dacă ai un certificat de urbanism valabil sau o documentație în lucru, nu o pierzi — dar merită verificat dacă nu cumva noul cadru îți oferă o cale mai scurtă, de exemplu un PUD în loc de PUZ. Al doilea: dacă abia urmează să cumperi, evaluarea potențialului se schimbă, pentru că marja de derogare prin PUD modifică ce înseamnă „teren construibil".

O analiză a terenului raportată la noul Cod îți spune, pentru o parcelă concretă, ce reglementări se aplică, ce se poate autoriza direct, ce se poate obține prin PUD și ce cere în continuare un PUZ.

Surse

Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026, promulgată prin Decretul nr. 720/2026.

Descarcă textul oficial integral (PDF, 191 pagini, 0,8 MB) — ediția Monitorului Oficial, așa cum a fost publicată. Toate trimiterile la articole din acest ghid se pot verifica direct în el. Textele consolidate, cu modificările ulterioare, apar pe măsură ce sunt procesate pe legislatie.just.ro.

Ghidul are caracter informativ și reflectă textul Codului la data publicării articolului. Aplicarea concretă depinde de reglementările locale și de practica fiecărei primării.

Întrebări frecvente