Regimul de Înălțime Explicat: P, P+1, S+P+4 și Restul Notațiilor

E al treilea indicator care desenează anvelopa construcției tale. Notațiile par un cod, dar sunt de fapt o listă de niveluri citită de jos în sus — și fiecare literă schimbă calculul.

Cum se citesc notațiile

• P — parter; P+1, P+2… — parter plus 1, 2… etaje.
• S / D — subsol / demisol. S+P+2 înseamnă subsol, parter și două etaje.
• M — mansardă (P+1+M); Er — etaj retras (P+3+Er): ultimul nivel retras de la fațadă, frecvent în regulamentele urbane recente.
• H max — înălțimea maximă în metri, măsurată de regulă la cornișă (streașină) și uneori și la coamă sau la atic.

Număr de niveluri vs. înălțime în metri

Multe regulamente le impun pe amândouă — de exemplu „P+2, H max cornișă 10 m". Ambele condiții trebuie respectate simultan: trei niveluri cu înălțimi generoase pot depăși cei 10 m, deci proiectul se ajustează.

Unde regulamentul dă doar metri, numărul de niveluri rezultă din proiectare. Unde dă doar niveluri, înălțimea se corelează cu contextul străzii și cu regulile generale. Prima situație oferă mai multă libertate; a doua e mai previzibilă.

Corelarea cu CUT — capcana frecventă

Regimul de înălțime permite P+2, dar asta nu garantează că poți umple trei niveluri: CUT-ul poate opri suprafața totală înainte. Reciproc, un CUT generos nu folosește la nimic dacă regimul de înălțime e mic și amprenta e limitată de retrageri.

Regula de reținut: anvelopa reală a construcției e minimul dintre ce permit toate regulile împreună, niciodată maximul unui singur indicator. Poți verifica singur combinația în calculatorul de potențial constructiv.

Alte reguli care pot limita înălțimea

• Contextul zonei — în zonele construite protejate, înălțimea se raportează la fronturile existente și la protejarea perspectivelor.
• Distanțele față de vecini — retragerile corelate cu înălțimea (regula h/2) fac clădirile înalte să „ceară" parcele largi.
• Servituțile aeronautice — în apropierea aeroporturilor, înălțimea e plafonată prin avizul autorității aeronautice, indiferent de regulament. Relevant în multe localități din Ilfov.
• Însorirea — normele de igienă privind însorirea locuințelor vecine pot limita conformarea volumului.

Se poate obține un nivel în plus?

Din 25 august 2026, Codul urbanismului permite majorarea înălțimii maxime admise în metri și/sau a regimului de înălțime printr-un proiect urbanistic de detaliu — dar numai în situații precise:

• acoperirea calcanelor vizibile;
• alinierea la cornișele existente pe parcelele adiacente;
• accente pe parcele de colț sau capete de perspectivă;
• fronturi de străzi de categoria I și II;
• echipamente de energie alternativă și creșterea performanței energetice.

Pentru aceste cazuri Codul nu fixează un plafon în număr de niveluri: majorarea e limitată de situația care o justifică — cât e nevoie ca să acoperi calcanul sau să te aliniezi la cornișă, nu mai mult. Limita explicită de un nivel în plus există separat și se aplică doar clădirilor publice noi sau extinderii celor existente, unde vine la pachet cu majorarea de 20% a POT/CUT și cu excluderea zonelor protejate.

În zonele protejate, derogarea prin PUD nu e interzisă de plano — cum se scrie frecvent — dar avizul Ministerului Culturii devine obligatoriu și este, în practică, filtrul decisiv. Dincolo de aceste situații, singura cale rămâne un PUZ, plafonat la o creștere de 20% a indicatorilor (10% în zonele protejate).

Separat de derogare, Codul permite pe bază de notificare înlocuirea acoperișului cu reconfigurare și înălțare de până la 0,50 m, cu condiția ca înălțimea la streașină și la coamă să rămână în limita maximă admisă de regulament. Nu atinge regimul de înălțime — doar geometria șarpantei.

Unde afli regimul de înălțime al terenului tău

În regulamentul local aferent PUG-ului sau în PUZ-ul zonei; oficial, prin certificatul de urbanism. Dacă vrei răspunsul rapid, interpretat și corelat cu ceilalți indicatori, o analiză a terenului îți spune câte niveluri poți construi realist și ce condiționări se aplică.

Întrebări frecvente